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不動産のリースバックとは?家を売却しても住み続けられるメリット・デメリット、注意点を解説

kurashino

「自宅を売却してローンを完済したいけど、本音はこのまま住み続けたい」
「引っ越しはしたくないけれど、事業資金や老後の資金を確保しておきたい」

このような事情をお持ちの方は、「リースバック」の利用が選択肢のひとつになるかもしれません。不動産は現金に変えられる資産ですが、通常、売却後は退去するのが一般的です。

しかし、リースバックを利用した場合は、慣れ親しんだ我が家に住み続けられるなど、さまざまなメリットがあります。ただし、良い面だけではありません。契約の際には慎重に考えることが必要です。

今回は、不動産の売却サービスのひとつである「リースバック」について解説します。「自宅を売却しても住み続けられる方法」についてご興味のある方はぜひ、参考にしてくださいね。

リースバックとは

「リースバック」とは、住宅を売却した後も「そのまま住み続けられる」という不動産の売却方法です。リースバックで売却した住宅の買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払えば退去する必要はなく、そのまま住み慣れた我が家で暮らすことが可能です。正式名称は「セール・アンド・リースバック」と呼ばれています。

リースバックの良い点は、まとまった資金を一括で手にできることです。売却した住まいを買い戻せる権利(買い戻し特約)が付いたものもあります。この場合、売却先は一定期間、第三者へ転売することはできません。元の所有者は買主とのあいだで決めた期間内に買い戻し金額を支払えば、一度は手放したマイホームが、再び自分のものになるという仕組みです。

リースバックのおおまかな仕組みは、下記のとおりです。

リースバックをすると、固定資産税の支払いがなくなるなど、さまざまな特徴があります。なお、賃貸借契約を再契約することにより居住を延長できますが、期間満了により退居を選択することもできます。

リースバックのメリット・デメリット

不動産の新しい売却方法として注目されている「リースバック」ですが、メリットもデメリットもあります。

メリット1:売却後も元の家に住み続けられる

繰り返しになりますが、売却後も住み続けられることは、リースバックの最大のメリットです。通常、自宅売却後は、新しい住まいに移る必要があります。しかし、引っ越しをするには大変な労力と費用がかかることをはじめ、新しい環境に適応することを心理的な負担に感じる場合もあります。その点、住み慣れた住まいを離れなくて良い点は、大きな安心につながるでしょう。

メリット2:支払いが定額化される

年齢が高くなるほど新たに住宅ローンを組んだり、賃貸住宅を借りたりするのは難しくなるものです。しかしリースバックなら、買主と賃貸借契約を締結することで、売却後も住み慣れた我が家に住み続けられます。

メリット3:所有することで発生するリスクを避けられる

固定資産税や修繕費など、家を所有する際に必要な支払いが発生しないため、家計がラクになります。物件価格の下落や修繕費用の発生、災害による建物損壊に対する支出などのリスクを回避できることもメリットです。

デメリット1:市場価格より売却価格が安くなる

残念ながら、リースバックの売却価格は市場価格より安くなるのが一般的です。理由としては、リースバック運営会社等の買主が、売主(借主)の家賃滞納リスクや買戻し特約などを抱えていることが挙げられます。

デメリット2:所有権がなくなる

売却することにより所有権は買主へと移転するため、自分の好きなようにはできません。リフォームをするにも買主の許可が必要になるなど、何かと制約が多くなります。

デメリット3:住み続けられる保証は100%ではない

リースバックの場合は買主と「定期借家契約」で賃貸借契約を締結します。この「定期借家契約」は、居住期間があらかじめ決められているため、ずっと住み続けられるという保証はありません。
貸主と借主の合意があれば再契約はできますが、何らかの事情で再契約ができず、数年も経たないうちに退去を迫られることもありえることです。できるだけ長く住み続けたい人は、「普通賃貸借契約」ができる事業者を選ぶと安心です。

リースバックの注意点

売却後もそのまま自宅に住めるリースバックですが、安易な利用はおすすめできません。ここでは、リースバックを利用する際の3つの注意点について解説をしていきます。

1.毎月家賃の支払いが発生する

リースバックは、自宅を第三者に売却するものですから自分に所有権はありません。そのため、貸主から物件を「借りる」ことになります。つまり、所有者である貸主と住宅賃貸借契約を締結したうえで居住するため、毎月の家賃が滞れば退去を迫られます。
住宅ローンは完済すれば支払いがなくなりますが、リースバックによって立場が賃借人に変わるため、居住している限り家賃を払い続けることになります。市況によっては家賃が高額になり、月々の負担額が増えることも考えられます。

2.ローン残債が売却金額より多い場合は利用できない

売却価格が住宅ローンの残債より高額であれば、住宅ローンを完済できます。そのため、金融機関が抵当権を外す許可をしてくれるので、リースバックを利用できます。ただし、残債が多く残っている場合は、そうはいきません。売却をするには金融機関の許可が必要です。しかし、残債が多すぎると売却してもローンの完済ができないため、抵当権を外す許可をもらえず、そもそも売却ができないため、リースバックという選択肢自体がなくなります。

3.買い戻すときに売却金額より高くなる場合がある

リースバックでは、家を売却する際の価格は一般的な相場よりも少し低くなるともいわれています。一方、買い戻しの特約を利用して家を買い戻す際の金額は、売却価格に上乗せした金額になることが少なくありません。これは、リースバックが不動産ビジネスであるため、事業会社は利益を得る必要があるからです。

リースバックのトラブル事例

リースバックにはメリットが多い反面、トラブルも少なくありません。ここでは、リースバックで不動産を売却した際のトラブル事例をご紹介します。

1.家賃の支払いが困難になる

リースバックで売却した家に住み続けるためには、家賃を支払い続ける必要があります。
住宅ローンの完済後のように、毎月の住宅費が下がることは期待できないため、老後の生活予算も考慮しながら実行するようにしましょう。

2.賃貸借契約を更新できずに退去を迫られる

リースバックでいまの家に住む続けるためには、貸主と賃貸借契約を締結しなければなりません。何らかの事情で貸主が契約更新を拒否した場合は、退去する必要があります。特に定期借家契約の場合は、決められた期間の満了にともない契約が終了するため、借主は抵抗することができません。
借主の立場が強いとされている普通借家契約でも、貸主に「正当な事由」があれば契約更新を拒絶することは認められます。この場合、法律(※)に基づき期間満了の1年前から6カ月前までのあいだに「更新しない」旨の通知が貸主から届きます。(借地借家法 第26条)
リースバックにより所有者ではなく借主となった場合は、更新できずに自宅を退去せざるを得ないことが起こりうることを頭に入れておくようにしましょう。

3.賃貸中に無断で物件を売却される

買戻し特約を付ける場合、貸主は買戻しに応じなくてはならなりません。そのため、基本的には賃貸中に無断で物件を売却されることはないといえます。
しかし、業績不振により貸主である運営会社が、契約期間中に無断で物件を売却することもないとはいえません。また、売買代金の一部を預け入れれば家賃を安くするというシステムを採用している会社もありますが、この状態で倒産されると、預け入れた代金は戻ってこないことも考えられます。リースバックを利用する際は、運営会社の実績や業績もきちんと確認するようにしましょう。

まとめ

リースバックは売却後も、そのまま自宅に住めるというのが最大のメリットです。売却代金が一括で手に入るのも大きな魅力でしょう。しかし、場合によっては退去を迫られるなど、所有権を手放すがゆえに「安定した居住権」も手放すリスクもゼロではありません。

また、住み続ける限り家賃は一生支払わなければなりません。老後の生活への影響も考えられますので、リースバックを利用する際は、慎重に考えてから決断するようにしましょう。

※「令和2年度平均年収と学歴調査

※ 国土交通省「借地借家法

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