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3種類ある不動産媒介契約 それぞれのメリット・デメリットを解説

kurashino

不動産の売却時、購入時は高額な金額が取引されるため、不動産仲介会社に媒介してもらうのが一般的です。この「媒介契約」には3種類あり、それぞれに違いがあります。

この記事では媒介契約の内容やメリット・デメリット、媒介手数料の計算方法について、賃貸物件の内容も織り交ぜながら解説します。

媒介契約とは

まず、不動産取引を個人間で行うことに問題はありません。ですが、不動産取引は登記など難しい面が多く、また高額な資金が動くので、トラブルを防止するため不動産の専門家である媒介業者に間に入ってもらうのが一般的です。この媒介とは、「他人間の法律行為の締結に尽力する行為」を指し、一般に仲介といわれています

媒介業者の主な業務は「売買」「賃貸」で内容に違いがあります。売買の場合、売却依頼者が媒介業者に相談することが取引のスタートになります。その後、依頼者の物件を調査して、およその売却価格を査定し、依頼者が納得したら媒介契約を締結します。賃貸の場合も貸主から相談を受け、査定、契約という段階を踏みます。具体的な流れは下記のとおりです。

売買

賃貸

1

売却の相談

賃貸の相談

2

物件の調査

物件の査定

3

売却価格査定

貸主と不動産会社で契約締結

4

媒介契約の締結

入居者募集

5

指定流通機構(レインズ)の登録と販売活動

希望者の内見

6

依頼者への重要事項説明・売買契約の締結

入居申込者の審査・契約締結

7

決済~購入者への引渡し

物件の引き渡し

媒介契約の種類とメリット・デメリット

不動産取引の媒介契約は以下の3種類です。ここではそれぞれのメリット・デメリットを解説します。

1.一般媒介契約

一般媒介は複数社に依頼できるため、幅広い営業活動を期待できます。自分で見つけた買主と取引ができるため、知人や隣人などに話を持ち掛けて売却することも可能です。
契約内容には「明示型」と「非明示型」があり、他の不動産会社に依頼していることを明らかにしてもよい場合は明示型、知られたくない場合は非明示型を選びます。なお、『レインズ』と呼ばれる不動産会社が利用するネットワークシステムへの登録義務がないため、売却情報が一般に公開されることはありません。ただ、販売活動の報告義務がないため、営業活動の状況が分かりにくい面があります。

メリット

デメリット

複数社に依頼できる

販売活動の報告義務がない

自分で見つけた買主と取引ができる

熱心に探してくれないこともある

周囲に知られずに売却活動が可能

サービスが手厚くない

解約はいつでもOK

2.専任媒介契約

専任媒介契約は1社にしか依頼できない媒介契約ですが、売主が自分で見つけた買主と契約することができます。1社のみが売却を担当するため、熱心に販売活動をしてくれる可能性が高いといえます。売主に対して2週間ごとに販売活動の報告義務があるので、営業活動の進捗状況がつかめるのもメリットです。窓口が1本なので煩わしい対応をすることもありません。ただし、担当営業の腕に任せることになるため、場合によってはなかなか売却が決まらないというデメリットも抱えています。売主からも買主からも仲介手数料をもらう"両手仲介"で2倍の手数料を稼ぐために「囲い込み」をする業者も少なくありません。「囲い込み」とは、他社から購入依頼があっても「すでに買主が決まりました」と事実ではないことを伝えて断わり、自社に申し込みをした人だけに仲介することです。買主の幅が狭くなるため、売却時期が遅くなってしまう場合もあります。
なるべく早く売却したい人や、自分でも買主を見つけられる人、仲介窓口を1本化にしたい人に向いている媒介契約です。

メリット

デメリット

熱心に販売活動をしてくれる

取引できるのは1社のみ

2週間に1回販売活動の報告義務がある

営業マンの腕がよくないと売却が決まらない

自分で見つけた買主と取引できる

囲い込みをされると売却に時間がかかる

窓口が1本なのでやり取りが簡単

解約する際には条件がある

3.専属専任媒介契約

専任媒介契約をさらに厳しくしたものが、専属専任媒介契約です。メリット・デメリットは専任媒介契約とほぼ同じですが、以下の点が異なります。

1.自分で見つけた買主とは取引できない

2.『レインズ』への登録義務は5営業日以内

3.活動報告は1週間に1回以上の義務がある

専任媒介契約では自己発見取引ができますが、専属専任媒介契約では認められていません。つまり、依頼した不動産会社が見つけた買主としか契約できない、ということです。
とにかく早く売却したい人や、まめに販売活動の状況を知りたい人に向いている媒介契約です。

媒介契約の手数料

ここでは媒介契約の手数料や計算方法について解説をします。

1.手数料には上限が定められている

媒介契約の手数料は宅建業法で上限が定められているため、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求することは法令違反となります。その一方、下限額の規定はないので、上限額以内であれば自由に設定しても問題ありません。なお、媒介契約は「成功報酬」です。契約が成立してから不動産会社に支払うのが一般的です。

2.媒介手数料の計算方法【売買・賃貸別】

媒介手数料の計算方法は「売買」「賃貸」では異なります。それぞれ解説します。

売買契約の場合

売買契約の媒介手数料は下図の速算法を利用すると便利です。

建物と土地の売却価格(税抜)

仲介手数料の上限(速算法)

200万円以下

売却価格(税抜) × 5%+消費税

200万円超~400万円以下

売却価格(税抜)× 4%+2万円+消費税

400万円超

売却価格(税抜)× 3%+6万円+消費税

たとえば、売買価格が4,000万円の場合、仲介手数料は以下のようになります。

仲介手数料 = 4000万円×3%+6万=126万+税=138万6,000円

賃貸借契約の場合

賃貸借契約の場合は、貸主・借主合わせて賃料1カ月分の1.1倍までが上限です。依頼者の承諾を得ている場合以外は賃料1カ月分の0.55倍以上はもらえません。ただ、申込書などの特約事項に「契約時に仲介手数料として賃料1カ月分とその消費税を申し受けます」と記載されていることが多く、署名=承諾ということになります。

まとめ

今回は不動産取引における「媒介契約」について解説しました。それぞれの媒介契約のメリット・デメリットを考慮しながら、売却する人の事情に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

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