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固定資産税はいくらかかる? 支払いはいつ? 損をしないためのポイントは?

kurashino

不動産を保有すると毎年支払うことになる税金が、固定資産税です。
一般に、不動産は人生のなかでもっとも大きな買い物ですが、固定資産税などの周辺的なコストもそれなりの負担になるので、あらかじめ把握しておく必要があります。とはいえ、これから不動産を保有しようとしている人はもちろん、すでに固定資産税を払っている人でも、いまひとつ仕組みを理解できていない人は多いと思います。

本記事では固定資産税の基本的な仕組みを解説したうえで、注意点やちょっとした工夫について紹介します。固定資産税の疑問を解消すると同時に、損のない支払い方も知っておきましょう。

固定資産税とは? 概要をおさらい

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)時点での固定資産の所有者に対して、その固定資産の所在する市町村が課税する地方税です。(※1) たとえば、東京23区内の固定資産は、東京都が課税を行います。

対象となる固定資産は、「土地」「家屋」「償却資産」の3種類があります。マンションや戸建てなどの住宅を保有している人の場合、通常は土地と家屋の双方の所有権をもっているため、土地部分と家屋部分の双方に固定資産税がかかります。

固定資産税の税率は、固定資産の課税標準額に対して1.4%です。課税標準のベースとなる固定資産評価額は所定の方法に基づき、各市町村や都が算定します。固定資産税に加えて、都市計画税も課税される場合もあります。都市計画税は、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に課されるものです。固定資産の評価額の0.3%を上限として、各市町村や都が税率を決められます。

固定資産税はいくらかかる? 戸建てとマンションの違いも

固定資産の評価額の決め方

固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長または都知事が、その価格を決定します。土地・家屋のいずれも、実際の不動産の売買価格や建築工事費用などは用いずに、所定の方法で算定する点に特徴があります。

固定資産のうち土地の評価は、いわゆる路線価方式により行われます。路線価とは、街路に接する標準的な宅地の、1㎡あたりの価格のことをいいます。その路線価に一定の調整を加えたうえで、土地の面積に応じた評価額が計算されます。

家屋の評価額については、家屋に使用される資材や設備に点数をつけた「再建築費評点基準表」に基づき、評価対象の家屋と同一の家屋を新築する場合に要する建築費をまず計算します。そして、その家屋の建築後の経過年数に応じた価値低減も考慮に入れて、家屋の評価額が決まります。

なお、どのような資材や設備が使われているのかを実際に確認するために、市町村や都は家屋調査を行っています。この家屋調査は、家屋の新築および増改築のときに行われます。つまり、新築のときだけでなく、リフォームをすれば家屋調査が行われ、家屋が再評価されます。これにより固定資産税の金額も増加することになることを知っておきましょう。

以上のようにして、土地や家屋の評価額が決まりますが、これらは3年に1度評価替えがなされます。評価替えの際には、路線価や資材価格などの変動を反映して、評価額の見直しが行われます。2021年は、3年に1度の評価替えの年になります。

なお、平成30年度以降に課税対象となる新築のタワーマンションについては、階数の差による取引価格の違いを固定資産税に反映すべく、評価額の補正が行われています。上層階に行くほど人気があり取引価格も高くなるのに対し、以前はどの階でも面積あたりの評価額が同じになっていました。この点に対して不公平感が根強かったため、制度改正されたものです。

固定資産税額の計算方法

住宅の場合、土地部分・家屋部分とも、固定資産税の減免措置があります。まず、土地部分については「住宅用地の特例」という制度があり、以下のように、課税標準の特例措置が講じられています。

種別

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地(200㎡までの部分)

評価額 x 1/6

評価額 x 1/3

一般住宅用地(上記200㎡を超える部分)

評価額 x 1/3

評価額 x 2/3

家屋部分については、「新築住宅の減額」という制度があり、新築住宅の家屋部分の固定資産税が、3年間(マンション等の場合は5年間)にわたり、2分の1に減額されます。減額の対象となるのは、居住床面積120㎡までの部分であり、他に、以下の条件があります。

  • 併用住宅の場合、居住部分の床面積が全体の2分の1以上であること
  • 床面積が50㎡(貸家の場合は40㎡)以上280㎡以下であること(マンションなど区分所有建物の場合、専有部分の床面積と廊下・階段など共用部分の床面積を持分で按分して計算した面積の合計で判定)

例として、評価額がそれぞれ1,500万円の、200㎡の土地、床面積120㎡の家屋からなる新築の戸建を購入した場合、翌年の固定資産税は、以下のように計算されます。

土地部分:1,500万円 x 1/6 x 1.4% = 35,000円
家屋部分:1,500万円 x 1.4% x 1/2 = 105,000円

この例では、合計で140,000円の固定資産税がかかります。

固定資産税は、「いつ」「どのように」納付するのか

毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、4月から6月頃に、固定資産の所在する市町村・都から課税通知書が届きます。納税時期は、各自治体が条例で定めることができますが、6月末、9月末、12月末、2月末までの4回の、分割納税とする自治体が多くなっています。

自治体によって少し違いもありますが、支払い方法は、現金、口座振替、クレジットカードなど、さまざまな方法で納税することができます。現金の場合、市町村・都の窓口のほか、銀行、郵便局、コンビニでも支払うことができます。

固定資産税を損なく払う方法は?

固定資産税は、市町村や都が固定資産の価値を評価して課税するものであるため、負担を軽減しようとしても難しいところがあります。とはいえ、土地や家屋の面積によって軽減措置の適用が変わってきたりもするので、不動産の購入前に課税の仕組みを知っておくことは重要です。
以下では、その他に損なく固定資産税を払うための留意点を3つ挙げました。

不動産の売主と買主で固定資産税を日割り負担するのが一般的

不動産の売買をした年の1月1日の時点では、まだ売主が不動産を所有しているため、その年の固定資産税は売主に課せられます。とはいえ、不動産を売却した日より後の期間の固定資産税も売主が負担するのでは、不公平になってしまいます。そこで、不動産売却日以降の期間に対応する固定資産税については、買主が売主に日割りの金額を支払って精算することが、一般的な取引慣行になっています。

不動産の仲介業者が入る取引であれば専門家に任せておけば大丈夫ですが、基礎知識として知っておくとよいでしょう。

土地の先行取得の場合の固定資産税に注意

戸建ての不動産を新築する場合は、先に土地を買って、その後に建物を建てることになります。1月1日の時点で建物が未完成の場合、家屋にかかる固定資産税が課せられないぶんだけ負担が減るようにも思えます。しかし、実際には、家屋がないことで上述した「住宅用地の特例」が適用されないため、土地に対する固定資産税の負担が大きくなってしまいます。
建物が未完成のほうが固定資産税が安くなるわけでもないので、注意が必要です。

キャッシュレス決済で、ポイント還元

ポイント還元のあるクレジットカードやその他のキャッシュレス決済で固定資産税を払えば、ポイントを貯めることができます。自治体によって対応可能な決済方法は異なるため、確認のうえ、少しでもお得にポイントを貯められる方法で固定資産税を払うのがよいでしょう。

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